买股怎样用杠杆 龙湖管理层：房地产市场仍处于“量价调整”阶段

“房地产市场仍处于量价调整阶段买股怎样用杠杆，其中有机遇也有挑战，房企要告别三高发展模式，实现高质量发展。”8月23日，在龙湖集团2024年中期业绩发布会上，管理层就当下房地产行业表示。

今年上半年，房地产行业调控政策频出，受多重利好政策刺激影响，6月份一线城市楼市有所表现回暖，不过进入7月又有转淡趋势。后续房地产市场走势将如何？备受业内关注。

对此龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠表示，上半年全国商品房销售金额4.7万亿元，同比下降25%，二手房市场整体表现略好于新房市场，规模同比微降、但价格降幅较大。所以，目前房地产市场仍然处于“量价调整”的阶段，市场信心也有待恢复。

在今日国新办举行的新闻发布会上，住房城乡建设部部长倪虹也表示，当前我国房地产市场供求关系发生重大变化，市场仍处在调整期，随着各项政策的实施，市场出现积极变化。从我国城镇化发展进程看，从人民群众对好房子的新期待看，房地产市场还是有很大潜力和空间。

日前，中共中央政治局会议对房地产工作进行了部署，后续市场怎么走？在张旭忠看来，下半年房地产行业要积极围绕消化存量、优化增量相结合，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，房企需要告别“三高”，加快构建发展新模式，实现自身高质量发展。“在当前新旧模式转换之下，市场恢复经历波动，其中有挑战也有机遇。”

今年上半年，龙湖实现合同销售额511.2亿元，对应销售面积365.5万平方米。分区域来看，西部、长三角、环渤海、华南及华中片区的合同销售额，分别占上半年总体合同销售额的28.1%、27.0%、20.1%、14.3%及10.5%，销售额最高的前三个城市为成都、西安、苏州。

后续龙湖将如何安排供销节奏？张旭忠回复第一财经称，集团将坚定战略执行，在保障财务安全及品质交付前提下，一方面聚焦存货去化，有序压降负债，优化资产质量；同时确保新项目入市有良好表现，今年7个新项目中有2个已经入市，还有5个会在9月全部入市；此外，要持续提高运营效率，坚守长期主义，以内生动力推动高质量发展，这与当下行业新常态是高度契合的。

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拿地方面，上半年龙湖在北京、上海、苏州等城市共获取7块新地，新增收购土地储备总建筑面积为60万平方米，权益面积为35万平方米，平均权益收购成本为14946元/平方米。截至期末，龙湖在手土储合计4141万平方米，权益面积为2959万平方米，权益比例71.5%。

从盈利情况看，上半年龙湖整体营业收入468.6亿元，其中运营及服务业务收入为131.0亿元，同比增长7.6%；上半年股东应占溢利为58.7亿元，其中运营及服务业务贡献超80%。毛利额为96.4亿元，毛利率为20.6%；核心税后利润率为11.7%，核心权益后利润率为10.1%。

债务方面，上半年龙湖进一步压降有息负债，持续优化债务结构。截至2024年6月30日，龙湖的综合借贷总额为1874.2亿元，较年初下降52亿元；在手现金500.6亿元，净负债率为56.7%，现金短债倍数为1.7倍，剔除预收款的资产负债率58.6%，保持在“三道红线”绿档。

龙湖集团首席财务官赵轶表示，上半年集团经营性物业贷净增219亿元，其中存量项目通过抵押率提升带来的增额超过140亿元，平均融资成本约4.16%，平均借贷期限拉长至9.19年。“集团会稳步铺排债务归还，截至目前，2025年到期的境内债券剩余10亿人民币，钱已经准备好；2027年前没有到期的境外债券。下半年集团将继续有序推进，提前偿还明年到期的债务。”

龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示，高杠杆高周转的模式，即使放到全球成熟市场，也是不可持续的。地产开发业务有周期性，随着城市化进入稳步阶段，新房开发规模必然会下降。过往龙湖没有盲目追求规模排名，审慎控制负债水平，如今在行业新旧动能转换之下，最关键的仍是处理好债务问题，集团一方面压降债务规模、另一方面拉长债务周期，同时不断提升经营性业务收入。“要成为穿越周期的百年房企，低负债水平、高经营性收入，是两个必备条件。”

孙梦凡

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